高田マンション管理士事務所外部管理者方式導入の手順 ～効率的で透明性の高い管理体制へ～
理事の負担を軽減し、専門家による質の高い管理を実現する「外部管理者方式」。
検討開始から導入決議まで、ステップバイステップでご支援します。
国土交通省から、「マンション標準管理者事務委託契約書」、「マンション標準管理委託契約書」、管理業者管理者方式を採用した場合における「マンション標準管理規約（書き換え表）」の策定・改正についてが発表されています。ご参照ください。
外部管理者方式とは
管理組合が管理会社やマンション管理士等の専門家を「管理者（理事長に相当）」として選任する方式です。
理事会を廃止し、専門家が業務執行を行うことで、区分所有者の役員負担を大幅に軽減します。
基本概念
区分所有法上の「管理者」を外部の専門家に委託します。従来の理事会運営から脱却し、プロによる効率的な管理運営を目指します。
主な目的
理事のなり手不足や高齢化による役員選出の困難を解消します。また、専門的知見を活用し、建物の資産価値維持を図ります。
メリット・課題
負担軽減のメリットがある一方、委託費用の増加や、区分所有者の管理への無関心化などが懸念されるため、透明性の確保が重要です。
導入までの7つのステップ
ニーズの見極め
理事会での議論を開始し、現状の課題を洗い出した上で、外部管理者方式の必要性を検討します。
検討開始
理事会主導で具体的な導入検討に入ります。検討段階から区分所有者へ情報を周知し、透明性を確保します。
候補会社の選定
公募や専門家の相談窓口を活用し、実績・経歴・管理方針などを確認して適切な候補会社を選定します。
説明会・意向調査
概要説明会を開催し、住民の質疑に応答。アンケート等で区分所有者の意向を正確に把握します。
導入推進決議
総会の普通決議で導入方針を決定。具体的な契約条件や規約改正案の作成フェーズへ移行します。
具体的検討
報酬・任期等の契約条件の調整と、法的要件を満たす管理規約改正案の作成を詳細に行います。
導入決議
総会での特別多数決議（3/4以上の賛成）で、管理者選任と規約改正を正式に決定します。
1. 管理者の選任 / 2. 契約内容の承認 / 3. 管理規約の改正
推奨される管理体制：外部管理者相互監督型
(理事会なし)
+
マンション管理士等
体制のポイント
- 監事による強力な監督：
管理業者（管理者）に対し、プロの監事が厳格に「監督」を行う体制を構築し、ガバナンスを維持します。 - 相互チェック機能：
監事が通帳・印鑑を分別管理することで、管理者による独断専行や不正を未然に防ぎます。
動画で学ぶ：外部管理者方式導入の手順
（高田マンション管理士事務所 提供）